Арендодатель
В России больше всего жилья сдается в Москве. По оценкам мэрии, в столице свыше 150000 таких квартир, при этом лишь пять процентов собственников – это официальные данные! – платят соответствующие налоги. Риелторы же говорят о миллионе, то есть в городе сдается каждая четвертая квартира. В других регионах цифры скромнее, но и там не берутся их точно назвать.
Пока воздействовать на бизнесменов-арендодателей пытаются карательным путем. Штрафы за «серую» сдачу жилья немаленькие, а злостные нарушители даже могут сесть на три года. Участковые ходят по квартирам, выявляют факты сдачи, после чего эти данные отправляют в налоговую службу. Однако на деле эту систему находчивые россияне научились обходить, составляя то договоры на срок до года, которые налогом не облагаются, то заверяя бумагу о безвозмездном пользовании у нотариуса, чтобы сразу снять все вопросы контролирующих органов.
Одна из причин нежелания собственников делиться с государством – непонимание того, на что конкретно уходят эти деньги, считает управляющий директор одного из столичных агентств недвижимости Наталья Сивко. И действительно, у владельца квартиры, который платит налоги, нет никакой защиты со стороны государства в случае конфликтной ситуации с арендатором, подтвердил «Парламентской газете» юрист Александр Сергеев: «Любой чиновник отправит конфликтующие стороны в суд, где они будут разбираться в общем порядке».
Жильцы тоже люди
«А мы – родственники, на пару недель приехали погостить», – ответит в 99 случаях из 100 арендатор, к которому соседи или участковый обратятся с вопросом: «Вы тут снимаете?». И такое поведение объяснимо, ведь легальный арендодатель, как правило, включает сумму налога в плату за квартиру. Квартиросъемщики сами покрывают тех, кто не платит налоги.
А вот в Германии, например, защиту со стороны государства получают арендаторы. Собственник обязан не повышать арендную плату более чем на 20 процентов за три года, предупреждать о необходимости освободить квартиру как минимум за три месяца до необходимой даты. Зато владелец квартиры может выселить буйных жильцов, которые мешают соседям, или арендаторов, которые задерживают оплату. Стоит отметить, что в большинстве европейских стран риелторы официальны и надежны. При этом они являются не только посредниками при сделке, но и за процент от нее «ведут» клиента весь срок аренды.
В России маклеры-частники часто сами уговаривают собственников использовать «серые» схемы. Такие «специалисты по недвижимости» после получения положенных комиссионных сразу скрываются. А чтобы избежать юридической ответственности, подсовывают арендодателям на подпись бумаги вроде «договора о сотрудничестве».
Рынку – рыночные правила
О необходимых изменениях в сфере аренды жилья говорят все и давно. «Нужно понимать, что сдают и снимают квартиры люди совсем не зажиточные, а, наоборот, нуждающиеся, – убежден вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. – И потому экономят каждую копейку. И чтобы государство получало налоги, нужно применять рыночные механизмы». Эксперт предлагает следующее: деньги, которые арендатор из своей зарплаты тратит на жилье, не должны облагаться подоходным налогом. К примеру, для семьи, снимающей квартиру за 30 тысяч рублей в месяц, экономия за год составила бы 46 800 рублей. «Тогда арендаторы сами будут стремиться снимать у тех собственников, которые сдают жилье легально», – считает он. В то же время налоги не должны быть обременительными ни по сумме, ни по затраченному времени. «Если бы, к примеру, налог включался в счет ЖКХ, я уверена, что гораздо больше людей были бы готовы его заплатить», – судит по своему опыту риелтор Наталья Сивко.
Инструкция для арендодателей
Какие налоги можно заплатить за сдачу своей квартиры
НДФЛ, 13%. Собственник выступает как физическое лицо.
Кому выгодно? Тем, кто разово сдает недвижимость на несколько месяцев или хочет избежать бумажной волокиты.
Как платить? Декларацию необходимо подавать раз в год в период с 1 января по 30 апреля, а сам налог оплатить до 15 июля
Оформление ИП, 6%. Собственник выступает как юридическое лицо по упрощенной системе налогообложения.
Кому выгодно? Всем, кто нерегулярно сдает квартиру экономкласса. (Процент платится от реального дохода, а не от ожидаемого, как в случае с патентом) .
Как платить? Оформление ИП займет около недели, стоимость госпошлины 800 рублей. Оплата налога ежеквартально + отчисления в Пенсионный фонд
Покупка патента. Возможность патентной системы закреплена федеральным законодательством. Условия покупки патента – на уровне региона. Покупка патента невозможна без регистрации ИП.
Кому выгодно? Всем, кто регулярно сдает недвижимость от комфорт до бизнес-класса. Стоимость патента невозможно вернуть, если квартира по какой-то причине пустовала.
Как платить?Стоимость патента разнится от региона к региону. К примеру, в Москве она составляет от 1750 до 50 000 рублей за месяц в зависимости от площади квартиры и ее удаленности от центра, а в Екатеринбурге фиксированная стоимость – 1000 рублей в месяц.
