Жители многоквартирных домов, жилье которых приватизировано, по сути, являются собственниками не только своих квартир, но и в целом дома — его фасада, кровли, электрических и водопроводных сетей, прочего. Следовательно, и следить за работой этого всего должны сами жильцы. Однако, поскольку в некоторых домах сегодня насчитывается до сотни, а то и более квартир, и осуществлять контроль за коммунальными вопросами достаточно сложно, в России разработана специальная система. Собственники жилья должны выбрать способ управления своим домом. Всего их три: жители домов, в которых 16 и менее квартир, могут самостоятельно заниматься его обслуживанием; жители многоквартирных домов могут объединиться в ТСЖ (аналог ОСМД); или передать право предоставления коммунальных услуг управляющим компаниям.

ЖЭКи ликвидировали, а работники остались

Не стоит думать, что после ликвидации предприятие не может работать. Все евпаторийские «Жилищники» и «Гаранты» никуда не делись, – они также продолжают свой нелегкий труд, но уже под другими названиями. ЖЭКи превратились в МУПы.

МУП – муниципальное унитарное предприятие, особая организационно-правовая форма юридического лица. Это коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество является неделимым и не распределяется по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия.

По сути это та же коммерческая управляющая компания, только теперь она не навязывается жильцам, и если компания проштрафилась, жильцы вправе отказаться от ее услуг, и выбрать другую управляющую компанию. Закон, вступивший в силу в июле прошлого года, защищает жильцов от нерадивых управленцев. В частности, теперь все обслуживающие организации, осуществляющие деятельность на территории Республики Крым, должны получить лицензию, без которой управлять жилыми домами с 1 мая будет невозможно (а руководители этих предприятий обязаны пройти систему тестирования и получить сертификат). А чтобы не было искушения, для нарушителей закона установлены крупные штрафы: для должностных лиц и руководителей — до 100 тысяч рублей, для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — до 300 тысяч рублей.

При этом лицензия дает право заниматься жилыми домами только на территории полуострова. Организация, получив лицензию, к примеру, в Москве или Краснодарском крае, работать в Крыму не имеет права.

После получения управляющими компаниями лицензий жильцы домов должны подписать с ними договоры. Если в течение месяца собственник какого-то дома не успеет провести собрание жильцов и принять на нем решение, значит, объявляется конкурс, в котором могут принять участие те компании, которые претендуют на обслуживание этого дома. Победившая на торгах компания и заключает соответствующий договор.

Если лицензированное предприятие меняет какие-то условия в документах, то оно обязано согласовать это со службой жилищного надзора. Например, если в компании сменился директор, то человек, который займет его место, должен подтвердить, что он может профессионально заниматься такой деятельностью.

Если же в течение года служба жилищного надзора два раза наказывает управляющую компанию за недостатки в обслуживании дома, то этот дом исключается из сферы ее обслуживания. При этом, когда исключенная таким образом площадь составит 15 процентов от общей обслуживаемой территории, управляющая компания лишается лицензии и не может работать на рынке.

В Евпатории большого выбора управляющих компаний пока нет. Только одна фирма проявила желание взять под свое крыло многоквартирные дома – ООО «Единое домоуправление». Но и она на данный момент еще не получила лицензии на свою деятельность, и пока занимается просвещением горожан, рассказывая на семинарах об их правах и возможностях.

Жильцам многоквартирных домов не стоит забывать о том, что теперь только именно они должны решать, какая организация будет обслуживать их дом, – как и о том, что только жильцы вправе распоряжаться своим многоквартирным домом.

Однако не стоит думать, что с управляющими компаниями все так просто. Следует понимать, что это коммерческие структуры, которые создаются для зарабатывания денег.

Есть и альтернатива управляющим компаниям и прочим коммерческим организациям.

Собираем ТСЖ

Жильцы дома могут взять рычаги управления домом в свои руки, создав ТСЖ (товарищество собственников жилья). Товарищество регистрируется как юридическое лицо, жители дома выбирают правление, берут на работу бухгалтера и полностью своими силами занимаются управлением всеми коммунальными вопросами. В случае поломки каких-либо систем или необходимости ремонта, коллегиально принимается решение, выделяются финансы, заключается договор непосредственно с подрядчиком, который проблему устраняет. Такая структура не является коммерческой. Средства, собранные в кассу ТСЖ согласно утвержденным жителями суммам взносов, могут быть израсходованы лишь на заработную плату правления и на содержание дома. О своей деятельности ТСЖ отчитывается перед собранием жильцов дома.

Самоуправление: активисты – вперед!

Если в вашем доме меньше 16 квартир, а проживающие в доме собственники решили, что им не нужны ни ТСЖ, ни управляющая компания, они могут вступать в прямые отношения с поставщиками услуг и ресурсов, то есть каждый собственник самостоятельно ведет свое и общую часть хозяйства. Либо без образования юридического лица избирают своего представителя из жильцов данного дома, который по доверенности от собственников заключает договоры с водоканалом, теплоснабжающей организацией, а также на вывоз мусора, нанимает исполнителей работ на ремонт дома и отчитывается перед соседями.

Поскольку вся система для крымчан в новинку, значительная часть жителей не сможет самостоятельно выбрать способ управления домом. Для этого в Жилищном кодексе предусмотрено проведение конкурса местным органом власти в случае, когда дом остается без управления. Многоквартирный дом выставляется на конкурс и управляющим компаниям предлагается его эксплуатировать согласно определенному тарифу. Та организация, которая по этому тарифу предложит большее количество работ и услуг, побеждает и получает право управления. То есть, теперь дом не будет прикреплен к определенному ЖЭКу, а МУП будет наравне с другими бороться за право представлять интересы жильцов. Со способом управления своим домом нужно определиться к 1 апреля.

При любом способе управления домом, наличие председателя дома – необходимость. Этот самый важный человек и будет по сути являться заказчиком перед исполнителями работ – не важно МУП это будет, частник или управляющая компания. Председатель – это человек, переживающий за свой дом, прилегающую территорию, двор и все, что находится вокруг. В каждом доме обязательно должен быть выбран свой председатель или старший дома.

Да, нам всем теперь необходимо учиться управлять своим жильем и вести хозяйство многоквартирного дома. В период бесхозяйственности мы уже жили. Сегодня вся власть в руках жителей.

Жилищной инспекцией презентована общекрымская программа «Школа грамотного потребителя»

:: Содержание номера