ЗАКОН Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», регулирующий правовые основы создания и функционирования ОСМД, появился в нашей стране еще в 2002 году. И хотя чиновники вместе с экспертами называют внедрение жилищных объединений прогрессивной реформой, за десять лет кардинальных изменений в жилищной сфере не произошло.

Что такое ОСМД

Объединение совладельцев многоквартирного дома, или жилищный кондоминиум, – это неприбыльная организация, созданная для совместного содержания и управления жилым домом. ОСМД призваны заменить жэки и передать все рычаги управления домом самим жильцам. Для обслуживания дома кондоминиумы могут привлекать подрядные организации, нанимать дворников, заключать прямые договоры с газовыми и энергопоставляющими компаниями. В качестве исполнителя может привлекаться уже привычный жэк.

Такая реформа, по мнению законодателей, позволит снизить коммунальные тарифы и улучшить качество жилищных услуг. В отличие от жэков, работа которых вызывает немало нареканий, в ОСМД все средства должны расходоваться прозрачно и открыто. Все важные решения, такие, как создание жилищного объединения, установление тарифов, выбор правления и сдача в аренду части здания, принимаются общим собранием жильцов. При этом жители дома могут в любой момент потребовать у управителя информацию о том, на что потрачена каждая гривна коммунальных платежей.

ОСМД получили право распоряжаться общей собственностью, например, подвалами, чердаками, которые можно сдавать в аренду, а дополнительные средства направлять на содержание дома. Также ОСМД могут контролировать придомовую территорию, в том числе ее застройку. Жилищные кондоминиумы имеют право принимать участие в различных международных проектах, привлекая гранты на повышение энергоэффективности и капитальный ремонт.

И одно из основных преимуществ создания таких объединений – организация, на балансе которой находился дом до создания ОСМД, должна участвовать в финансировании первого капитального ремонта. В нашем случае ремонт должен финансироваться при участии жэков из бюджета.

Камни преткновения

Несмотря на заманчивые пре¬имущества создания ОСМД, в Украине только 25% домов перешли на новую форму управления. Как показывают результаты опроса, проведенные Украинским центром экономических и политических исследований им. Александра Разумкова в 2012 году, большинство украинцев не хочет и не готово создавать жилищные объединения.

Большинство опрошенных опасается, что после перехода на ОСМД государство снимет с себя все обязательства по ремонту и обслуживанию домов. Неизвестность пугает, поэтому гораздо проще по-прежнему платить жэкам за услуги, оказываемые только на бумаге, чем брать под свой контроль весь дом.

Проблемы возникают еще на начальном этапе – при проведении учредительного собрания жильцов дома, которые должны принять решение о создании жилищного объединения. Довольно сложно собрать кворум в 50% жильцов, из которых две трети должны поддержать создание жилищного кондоминиума. На практике нередко получается, что жильцы, не присутствовавшие на собрании, потом подают в суд и требуют отмены создания ОСМД.

Еще одна сложность – принимать участие в учредительных сборах могут только собственники квартир, которые должны представить документы, подтверждающие право собственности. Далеко не все жильцы соглашаются показать свидетельства о праве собственности, а некоторых владельцев квартир вообще не удается найти.

Иногда в суд обращаются сами жэки, требуя отмены регистрации, хотя фактически они никак не участвуют в правоотношениях по регистрации ОСМД.

Есть еще одна проблема: далеко не в каждом доме есть инициативные люди, которые пользуются доверием у жильцов и готовы взять на себя обязанность по управлению ОСМД. Есть опасения, что нечестные на руку управители будут распоряжаться деньгами по своему усмотрению, а в один прекрасный момент могут исчезнуть, оставив жильцам долги и проблемы. Кроме того, руководство жилищного объединения должно уметь вести бухгалтерскую, налоговую и статистическую документацию.

Остается неурегулированным и вопрос по придомовой территории – не все местные власти готовы передать ее в распоряжение ОСМД, а законодательство по этому вопросу не дает однозначного ответа. Сложность заключается и в том, что на финансирование первого капремонта не хватает бюджетных средств. А для старых домов с изношенными коммуникациями, которые составляют большую часть жилищного фонда, переход на самообеспечение может повлечь значительное повышение коммунальных тарифов. По этой же причине невыгодно создавать ОСМД в домах с небольшим количеством жильцов.

Крымский опыт

Внедрение ОСМД для реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства закреплено в региональной программе реформирования и развития ЖКХ Крыма на 2010 – 2014 годы. «Создание ОСМД будет способствовать формированию собственников многоквартирных жилых домов и обеспечению эффективного использования финансовых ресурсов на их содержание», – отмечено в документе.

В 2012 году в Крыму было создано 78 ОСМД, а на конец года их общее число составило 822. По состоянию на 1 января текущего года в общем объеме многоквартирного жилищного фонда доля этих жилищных объединений составляет 7,26%. Наибольший удельный вес ОСМД в Судаке (45,24%), Ялте (36,74%), Алуште (17,4%), Евпатории (10,7%). В Ялте создано 302 жилищных кондоминиума, в Алуште – 143, Евпатории – 88, Симферополе – 79, Феодосии – 34. В Сакском районе действует 31 объединение, в Кировском – 15, в Бахчисарайском – 13, в Черноморском – 11, в Симферопольском – 10, в Джанкойском – 8. По словам первого заместителя министра регионального развития и ЖКХ АРК Анатолия Павлова, площадь всех ОСМД Крыма превышает 1,35 млн кв.м.

В июне 2012 года при Совете министров АРК появился Региональный совет по вопросам создания и обеспечения функционирования ОСМД, призванный оказывать местным властям содействие в реформировании ЖКХ. Рекомендовано организовать городские и районные советы по вопросам создания ОСМД, чтобы вести разъяснительную работу среди населения.

Консультационный центр по вопросам ОСМД работает в Евпатории. Он оказывает содействие в создании жилищных кондоминиумов и решении текущих вопросов. Евпаторийские жилищные объединения успешно привлекают иностранную помощь: четыре из них участвуют в Программе развития ООН, что позволило им получить почти 250 тыс. грн на капитальный ремонт. Кроме того, ОСМД Евпатории участвуют в проектах по энергосбережению и энергоэффективности, которые предусматривают установку тепловых счетчиков, утепление домов и термомодернизацию.

Для Крыма также актуален вопрос недостаточного финансирования первого капитального ремонта. С 2007 года за счет средств государственного бюджета был выполнен капремонт 66 домов, переданных ОСМД. Причем подавляющее большинство домов было отремонтировано в 2007-м и 2010 годах (общая сумма – около 15 млн грн), а в 2012 году средства на эти цели вовсе не предусматривались. В качестве примеров домов, которые получили средства на капремонт, можно назвать ОСМД «Первомайское» и «Симферополь», работающие в крымской столице.

История одного ОСМД

Опытом создания жилищного кондоминиума с нами поделился Дмитрий Простаков, член правления ОСМД «Симферополь», расположенного на улице Павленко в столице автономии. ОСМД было создано в 2007 году, а в 2010-м получило 1,3 млн грн на первый капитальный ремонт. «Симферополю» удалось отремонтировать фасад, починить крышу и все сети, поставить новые окна в подъезде.

В ОСМД на полставки оформлены председатель правления и бухгалтер, на полную ставку – дворник, у которого из всех троих самая высокая зарплата. В доме насчитывается 51 квартира, больше ста жильцов, три нежилых помещения, которые сдаются в аренду. Квартплата в ОСМД остается одной из самых низких в городе – 1,15 грн за квадратный метр.

«Наш дом был в буквальном смысле симферопольским филиалом Чуфут-Кале. Ни одна инженерная система не функционировала, крыша протекала, фасад был в таком виде, будто здесь прошли бои за освобождение Сталинграда. Все это мы осознавали, но никто не знал, с чего начинать. И я поклялся сам себе, что доведу этот дом до совершенства. В 2007 году, когда я уволился в запас, мы провели общее собрание, убедили всех, создали ОСМД и начали активно работать.

Нам серьезно помог Железнодорожный райсовет, мы восстановили системы энергоснабжения и водоснабжения. Я работал с городскими и республиканскими властями, они заинтересовались и шли навстречу, в особенности нам помогло Министерство ЖКХ.

Следующим этапом стал ремонт системы центрального отопления, которая не менялась с 1953 года. Сегодня мы уже ремонтируем подъезды, устанавливаем пластиковые окна. Когда сам расходуешь свои деньги и считаешь каждую копеечку, все удается», – поделился своим опытом Дмитрий Простаков.

На вопрос о том, почему крымчане не очень охотно создают жилищные объединения, член правления ОСМД ответил так: «Инертность нашего народа и узость мышления не позволяют создавать уют даже для самих себя. Только немногие могут организовать этот процесс, чтобы жить по-человечески.

Для меня это скорее хобби, вот я и создал уют для себя, своих знакомых и друзей, которые живут в этом доме. Жилищное объединение нас сплотило, мы действительно стали друзьями. Мы гордо именуем себя ОСМД. Чтобы создать его, нужно обладать организаторскими качествами и, главное, – желанием. Если захочется, то нужно найти соратников – и все получится».

Вывод

Так стоит ли создавать ОСМД? Реформа в жилищно-коммунальном хозяйстве назрела уже давно, а жэки давно перестали справляться со всеми обязанностями. И в этом вопросе все зависит от самих жильцов. Если они проявят гражданскую сознательность и возьмут на себя ответственность по управлению домом, выберут инициативного и надежного управителя и будут добросовестно вносить коммунальные платежи, то все труды наверняка окупятся сторицей.

От редакции

Публикуя материал наших коллег из Крымского информационного агентства, мы приглашаем к дискуссии по поводу вопроса создания ОСМД все заинтересованные стороны. Надеемся, что своим опытом поделятся и первопроходцы жилищно-коммунальной реформы – те, кто уже создал в своем доме жилищное объединение.

Марина РЕЗНИКОВА.